Faire Lüftungskostenumlage – dank kalibrierten Luftverbrauchszählern

Endlich einmal – entspannte Atmosphäre in der jährlichen „Kostensitzung“ der Ladenmieter. Der Gebäudeverwalter des Einkaufszentrums blickt zufrieden in die Runde. Im vergangenen Jahr hatte der Manager der Drogeriekette vorgerechnet, dass seine Lüftungskosten deutlich niedriger sein müssten, als sie ihm zugeteilt wurden. Die Abrechnung nach Flächenanteil sei nicht gerechtfertigt. Durch die Lage im Souterrain müsse man längst nicht so viel kühlen wie bei den Läden im Obergeschoss. Auch gebe es Läden mit deutlich höheren Luftwechseln, die trotzdem nicht höher mit Kosten belastet würden. Das Reformhaus hatte sich gleich angeschlossen: Wo wäre denn da der Einspar-Anreiz, wenn die Kosten gar nicht vom Verbrauch, sondern vom Flächenanteil abhingen?

Dies ist seit einigen Monaten anders. Die einzelnen Ladengeschäfte haben inzwischen nicht nur Zähler für Strom und Wasser, sondern auch für ihren individuellen Verbrauch an Zuluft. Der Gebäudeverwalter ermittelt die Gesamt-Lüftungskosten des Einkaufszentrums (Abschreibung, Wartung, Strom, Wasser, Kühl- und Heizkosten) und legt diese nun nicht mehr pro Quadratmeter Ladenfläche, sondern pro Kubikmeter Verbrauchsanteil auf die Läden um.

Nach der Installation des auf dem „Wirkdruckprinzip“ basierenden Luftzählers P26 von halstrup-walcher (vgl. Abb. 2) war gleich eine präzise Kalibrierung vorgenommen worden. Darauf legte der Gebäudeverwalter großen Wert, denn auf keinen Fall wollte er den Mietern anfechtbare Verbrauchswerte präsentieren. Es konnte gewählt werden zwischen einer Laborkalibrierung (des Luftkanalabschnitts) oder einer Vor-Ort-Kalibrierung, jeweils basierend auf DAkkS-kalibrierten Referenzen. Diese werden unmittelbar auf die höchste Messgenauigkeit im Lande zurückgeführt (die Physikalisch-technische Bundesanstalt) – und nur akkreditierte Kalibrierlaboratorien dürfen diese höchstwertige Kalibrierung durchführen.

Der Gebäudeverwalter entschied sich zuletzt für die Vor- Ort-Kalibrierung, welche die örtlichen Einbaubedingungen optimal berücksichtigt. Mit dem Referenzmessgerät testo 480 (Abb. 3) hat der Servicetechniker von halstrupwalcher eine Multipunktmessung nach DIN EN 12599 durchgeführt. Somit wurde der jeweilige Volumenstrom im Zuluftkanal exakt bestimmt und der Luftzähler P26 konnte entsprechend justiert werden. Dank verschiedener Sicherheitsfunktionen (z.B. Code-Schutz aller Einstellungen und kurze Speicherzyklen) entspricht dabei der ablesbare Zählerstand immer dem tatsächlichen Verbrauch und kann nicht manipuliert werden.

Als der Gebäudeverwalter zum ersten Mal Informationen zum Luftzähler P26 von halstrup-walcher erhielt, erwartete er Diskussionen wegen der auf die Mieter zukommenden Anschaffungs- und Installationskosten. Er sah aber auch die Parallele zur verbrauchsgerechten Heizkostenerfassung, die sich ja in den letzten Jahren ebenfalls in kürzester Zeit durchgesetzt hat – alle Seiten wünschen sich Fairness und Transparenz. Zudem war ihm bewusst, dass diese anfänglichen Kosten auf Mieterseite schon nach kurzer Zeit wieder „eingespielt“ würden, da bekanntlich das Sichtbarmachen von Verbräuchen bereits zu Einspareffekten von 20 bis 30% führt.

Im Zuge der Planung durch die Haustechnik wurde dann klar, dass einige der Zuluftkanäle bereits über Volumenstromregler und -messstellen verfügten. Da diese Einheiten ebenfalls auf dem Wirkdruckprinzip beruhten, ergaben sich sogar Ersparnisse gegenüber einer kompletten Neuinstallation, da der Luftzähler P26 auch an geeignete Wirkdruckgeber angeschlossen werden kann, die schon im Luftkanal eingebaut sind.

Die „Kostensitzung“ des Einkaufszentrums geht bereits ihrem Ende zu. Zuvor stellt der Gebäudemanager aber noch einige interessante Zahlen vor:
– Etwa 25.000 Gebäude verfügen in Deutschland über eine Lüftungsanlage
– Die Flächen dieser Gebäude summieren sich auf ca. 350 Mio. Quadratmeter
– Die Lüftungskosten betragen in Summe ca. 6 Mrd. Euro
– Gewerbliche Mieter mit Lüftungsversorgung zahlen hierfür zwischen 1.000 und 50.000 Euro pro Jahr und Gebäude
– Der durchschnittliche Preis pro Kubikmeter Luft beträgt etwa 0,015 Cent. Dieser Wert hängt jedoch sehr von der Nutzungsart des Gebäudes bzw. Raums ab und auch davon, welche Kostenkomponenten für die Lüftung angesetzt werden

Damit hat der Gebäudeverwalter nicht gerechnet: Zu guter Letzt wird seine Initiative, die Lüftungskosten über Luftzähler zu erfassen, nicht nur „hingenommen“. Vielmehr wird diese Maßnahme von mehreren Teilnehmern als „innovativ“ bezeichnet – und er wird mit einem Augenzwinkern aufgefordert, doch auch im kommenden Jahr wieder mit einer passenden Neuerung aufzuwarten.

Abb. 1: Die Anwendung – der Lüftungsverbrauch jedes Mietbereichs (Ladens) wird individuell in dessen Zuluft erfasst, statt die Kosten nach Flächenanteilen umzulegen

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